WeWork破產後找到新買家，房地產軟體公司Yardi Systems是誰？

2024年4月底，知名共享辦公室品牌WeWork宣布走出破產，來自美國的房地產管理軟體領導者Yardi Systems，出資3.37億美元（約新台幣100億元），獲得了WeWork股份的60%。WeWork曾經估值高達470億美元，但長年虧損，使大金主軟銀（SoftBank）大賠收場。雖然Yardi進場成本看似低廉，卻是一次離開軟體本業的賭注。這讓我好奇：這家軟體公司為何願意「撈過界」加入高競爭的共享辦公室行業？這對它的未來又意味著什麼？

40年歷史的Yardi是什麼來頭？

1984年，來自印度的Anant Yardi創立了Yardi system。至今仍是家族企業，且未上市。可能不為大眾熟知，但它在全球擁有超過45個辦公室和9,000名員工，Yardi的核心業務是物業管理軟體（Property Management System，PMS），其管理的住宅戶數高達1,300萬戶，是第二名的近兩倍。再對比2022年底內政部統計的全台住宅數量（907萬戶），更能感受它在業界的領先地位。

Yardi主要服務B2B市場，尤其是那些擁有大量（且跨國）物業的業主和投資者。Yardi被廣泛認為是會計和報告方面最佳的物業管理系統，能夠實現跨國、跨貨幣的即時整合，這對於多國資產組合的基金來說尤為重要。

然而，Yardi的軟體介面相對傳統，對於一線操作人員來說並不友好，這也給了挑戰者機會。但為什麼Yardi仍能夠在競爭中保持領導地位呢？這與房地產行業的特性有關。

保持領先的原因：房地產資本的語言

房地產行業的特性之一在於資本堆疊，資產管理公司必須對投資人提供投資績效報告。

這些出資者的背景包括銀行、私募基金、甚至政府機構。而投資人的背後又有更多層的出資者與利害關係人。

當各種出資者都已很熟悉Yardi的財務報告，成為共通語言，一線管理業者要換系統自然會受到金主的挑戰，改變系統的成本和風險都非常高。

這種「資本的語言」成為Yardi的一大競爭優勢，特別是在大企業和跨國物業的管理中。

當壁壘漸漸不管用，Yardi的應對策略

雖然Yardi依靠會計和報告系統取得市場領先地位，但它也面臨擁抱新技術的新創企業挑戰。

Yardi在自己主戰場─住宅管理市場面臨競爭對手的蠶食，而在另一個主流市場——商用不動產，Yardi的優勢相對不明顯。Yardi為了持續擴大，必須有不同的做法。

Yardi採取了多種策略，如在住宅市場推出分層產品，例如旗艦產品Yardi Voyager和面向中小型業主的Yardi Breeze。此外，Yardi還擴展更多功能，如租戶管理、行銷、AI、ESG等。

而收購WeWork是其中關鍵一步，加大在商用不動產戰場的投資。我們可以從這次收購中窺探Yardi的未來發展方向。

Yardi收購WeWork的盤算

Yardi收購WeWork是基於戰略考量的深思熟慮。主要有以下幾個原因：

過去的合作基礎

Yardi與WeWork早在2022年就建立了技術合作夥伴關係。2023年，Yardi通過其投資部門提供資金，支持WeWork的重組交易。Yardi布局多時，自然希望投資可以回收。

低成本取得高價值品牌

WeWork曾經是共享辦公室行業的明星企業，但現在它的估值已經很難再更低了。Yardi用相對低廉的成本收購這一知名品牌。從成本角度提高了勝率。

數據和客戶資源

即使WeWork經歷了縮減，它仍然在全球30多個國家、124個城市擁有近600個據點。併購WeWork能讓Yardi取得更多各國客戶資料、行為數據、以及現今客戶對彈性、按需付費的需求，優化軟體本業。

增強競爭力

理想中，Yardi可以藉此提供更完整的解決方案：業界知名的會計系統、透過數據優化的商用PMS以及實際辦公室運營服務，幫助業主節省與不同廠商對接的時間和成本。

Yardi將面臨的挑戰

儘管此次收購是一個重要的戰略舉措，但Yardi也面臨許多挑戰：

進入競爭激烈的市場

共享辦公室和靈活工作空間市場與傳統房地產有很大的不同，競爭也十分激烈。Yardi如何應對來自市場領導者如IWG的競爭，將是一大難題。

處理WeWork債務

WeWork的累積債務和租金壓力給Yardi帶來了額外的經營挑戰。如何在保證Yardi核心軟體業務穩定增長的同時，成功處理WeWork的財務問題，將是收購後的關鍵。

內部整合和適應

此次收購意味著Yardi必須進行內部的調整和整合，這對於專注於軟體業務的Yardi來說，將是一個新的挑戰。

小結與觀點

Yardi收購WeWork是其應對同業競爭，多元化發展戰略的重要一步。不僅幫助Yardi在商用辦公市場迅速站穩腳跟，還讓它得以進一步擴展軟體本業版圖。

然而，這一賭注的成功與否將取決於Yardi如何處理WeWork的運營挑戰，以及它能否在激烈競爭的軟體本業市場保持領先。

我也關注Yardi在亞洲市場的擴展潛力。目前Yardi在香港、新加坡、上海、東京有辦公室，都是房地產市場外資較發達的國家（如南韓、台灣就沒有），相信Yardi除了固守外資基金的既有客戶基本盤，也會努力跟當地的資本交流。而併購WeWork對Yardi在亞洲拓展客戶相信也會有幫助。

本文授權轉載自伍迪林，原文標題：是誰買下WeWork? Yardi的跨界賭注