創業新聞

只是二房東?WeWork 比你想像的野心更大

許為傑攝影

說到共享經濟,你想到那些公司?Airbnb?Uber?Fleet?ofo?我們將範圍再擴大些,那些透過切分所有權以及使用權,甚至將時間、空間等再做進一步細分的服務提供企業,你還會想到誰?

所有權、使用權、時間以及空間?有個古老的行業,租賃業,早就在做類似的事了。你想起WeWork了嗎?你覺得WeWork不過是個二房東而已?事情可沒那麼單純。本文以WeWork的併購路線,拆解WeWork的成長步調,一窺這家顛覆傳統租賃業的新創企業,究竟在下多大的一盤棋。

## WeWork到底是辦公室租賃,還是共享經濟?

CB Insights於5月份時發布了一篇關於WeWork的研究報告,探討WeWork究竟如何獲益。當然,到目前為止,WeWork的損益上仍是呈現虧損的,但所謂的新經濟模式不就是如此?

透過找到市場痛點或缺口,快速地擴張業務、整併上下游、複製到其他地區與國家、燒錢營銷、鞏固 網路效益的護城河,最後一舉反轉獲益,前期投入的資金成為其他競爭者難以跨越的鴻溝,在毫無新意但已經過市場驗證足以獲益的辦公室租賃業,WeWork夾帶著更彈性的業務、更細分的產品供給、更多的售後服務,一副打算將此行業搞個天翻地覆的態勢,已是大家有目共睹。

相較於Airbnb、Uber這類共享經濟模式的新創企業,WeWork營運的障礙更低了些,它不會挑戰各國的法規、不會承受產品供給的合夥人(房間提供者、司機等)可能潛在的道德與犯罪風險,就是個辦公室租賃業,俗稱二房東。但只有這樣是不可能撐起WeWork的全球旋風、不可能撐起WeWork的潛在估值。本文透過盤點WeWork歷年來併購企業,解析WeWork逐步壯大、成為新租賃業--共同工作空間巨頭的步伐。

WeWork總部本身也是一棟共享空間,還設有瑜伽區、圖書室、咖啡吧。
WeWork

WeWork的壯大之路,從併購開始

根據Crunchbase的紀錄,WeWork自2015年至2019年4月為止,總共併購了13家企業,在2017年更是一口氣併購了5家企業,這些併購並不單純只是大吃小的同業併購套路,其中僅有兩家企業是WeWork快速進入亞洲市場的併購策略,在中國與印度,更是直接成立WeWork China以及WeWork India,因此,多數的併購更是彰顯了WeWork的觸角多元化策略,足見WeWork的野心。

WeWork辦公室。
許為傑攝影

以下將整理WeWork這13筆併購事件,透過這樣的視角,多少可以理解WeWork的布局策略:

1. 水平併購

上述所提到的水平併購事件,分別是2017年併購新加坡的Spacemob以及2018年WeWork China併購中國的裸心社

新加坡共享辦公室Spacemob於2016年6月成立,同年11月獲得550萬美元種子輪資金。在併購前,Spacemob在新加坡和印尼擁有3間共享辦公室。2017年被WeWork 併購後,Spacemob創辦人Turochas Fuad成為WeWork東南亞地區的執行董事,原團隊20名員工全部加入WeWork

此外,WeWork China是以4億美元的價格併購裸心社。裸心社主要在亞洲地區發展聯合辦公業務,裸心社成立於2015年,是總部位於上海的奢華度假公司裸心度假村旗下子公司。在併購之前,裸心社在全球已有40多間聯合辦公空間,主要是上海17間、北京6間,其他辦公空間包含香港、越南、澳洲和英國,其中澳洲的業務來自於2018年年初裸心社併購澳洲的同業Gravity Coworking

此類水平併購是業務擴展相當常見的方式,特別是透過併購其他國家或區域內的同業,可降低因人文、社會習俗以及當地法律所造成的無形障礙。

2. 垂直併購

相較於水平併購這種單刀直入式的手段,透過整併核心業務相關上下游企業,讓成本與品質更為可控是另一種較迂迴的策略。2015年,是WeWork開始併購企業的起點,在垂直併購上,WeWork的步調更是一年至少一件垂直併購。

2015年,WeWork併購了間擅長建立建築物3D立體模型的科技公司Case,Case透過掃描樓層資訊,使裝潢團隊可瞭解樓層實際的面積、門窗位置與大小、牆面厚度以及管道系統,這些細部資訊可讓空間設計更加精準,這樣的技術讓WeWork在承租新的空間並重新規劃與裝修時可提高坪效。Case的技術提升了WeWork的空間使用率15%至20%,同時減少了10%的建築成本

2016年,WeWork併購辦公室訪客系統WelkioWelkio透過使用平板電腦做常見的訪客登錄工作,當訪客進入辦公空間時,系統會留下訪客的姓名、電話號碼和工作的公司,並拍下照片以及記下訪客正在訪問的人的姓名,這對於具有大量共用空間以及大量私人工作室、個人工作者所在的環境是必要的,用以確保安全以及有效地管理人員進出

2017年,WeWork收購了FieldLens以及Unomy。FieldLens為建築物施工中的相關成員提供交流平台,該平台讓管理人員、建築師、施工人員透過手機即時管理建築工地、記錄對話並追蹤相關數據。隨著WeWork從租賃到收購房地產,這些提供共同空間的前置作業將會是不斷重複的過程,如同收購Case,這將更有效控制成本。Unomy提供了銷售和營銷智慧平台,協助銷售人員與潛在客戶建立聯繫。隨著WeWork將目標客群擴大至企業級客戶,這類營銷手段有助於WeWork更順利地發展業務。

隨著WeWork將目標客群擴大至企業級客戶,這類營銷手段有助於WeWork更順利地發展業務。
WeWork

2018年,WeWork收購了Teem。Teem的主要服務是提供會議室預約系統以及分析工具,可以協助企業弄清楚哪些房間未獲得充分利用,或何時應該為會議室購買新的科技產品。在併購之前,已有超過2,800個客戶,包括AirbnbSlackLyft以及Box。WeWork獲得Teem的技術支援後,能夠再進一步地改進空間運用的效率,並提升用戶的使用者體驗。

2019年,WeWork收購了Euclid以及Managed by Q。前者的技術在於觀察工作空間中人員流動的平台,例如哪個工作地點被更頻繁地使用或有多少人參與會議,這項技術將使WeWork能更有效地利用空間;後者提供了一個網路平台,讓辦公室管理者能夠透過這個平台管理辦公室用品庫存、清潔、IT 支援等與主要工作事務不相關的辦公室雜務,這可讓他們能夠更專心於主要業務上。

從垂直併購事件上,可以明顯感受到「效率」兩個字,如提供空間業務前的裝修與規劃,再到提供空間服務時,各個層面控管介面,都在淬鍊與改善效率。

以多元化業務,強化用戶與WeWork的連結

除了水平與垂直併購外,某些併購事件乍看之下讓人摸不著頭緒,但隱約可以感受到WeWork積極擴張新業務的野心。

在2017年與2018年,WeWork併購了四家與辦公空間服務無直接關係的企業,分別是Flatiron SchoolMeetupConductor以及MissionU。Flatiron School是一個程式撰寫教育平台,提供相關的線上和線下課程;Meetup是一個社交網絡,據報導,Meetup每天在100多個國家舉辦超過15,000次聚會;Conductor以幫助企業定位營銷為目標,提供一個平台分析人們在Google、YouTube、Pinterest和其他搜索引擎上搜索的內容,並根據這些見解,推薦如何優化內容;MissionU是一個為期一年的職業訓練營,教授用戶各種技能,以便他們能夠獲得高薪工作。

這些併購代表著什麼?Flatiron School、Meetup以及MissionU可讓WeWork的客戶獲得更多的知識、學習更多技能、舉辦或參與更多活動,這些都與辦公空間沒有直接關係,但無形中拉近以及加強了這些用戶與WeWork的連結,同時這些服務部分也開放給非WeWork用戶參與,這也擴大了WeWork接觸潛在用戶的機會;另一方面,Conductor的營銷技術也使得WeWork可以更有效率地調整策略。

此外,Conductor仍保持獨立運作,許多大企業是Conductor的客戶,這又讓WeWork可以接觸更多未來可能的潛在需求。這些看似與核心業務無關卻又是拐個彎卻密不可分的業務領域,著實成為WeWork攻城掠地的武器。

結語:WeWork以不斷擴張的業務,創造空間租賃業的新高度

透過WeWork的併購策略,可以發現除了橫向的水平併購快速擴展業務外,垂直併購加強整個空間租賃業務的效益以及控制成本,更進一步地踏足非租賃業務,讓使用者與WeWork的關係更緊密,並同時開發不同層面的潛在客群。

當然,在未能正式轉虧為盈下,這場大局是否能讓WeWork迎來最後的豐碩果實還是未定之天,但WeWork這個品牌的建立以及不斷擴張的業務,已經創造了空間租賃業的新高度。

隨著在2019年1月,該公司宣布正式更名為The We Company,加上5月份提交IPO計畫,WeWork是否能再帶給這個社會更多驚奇,想必是所有人都拭目以待的。

WeWork以不斷擴張的業務,創造空間租賃業的新高度。
許為傑攝影

本文授權轉載自《FINDIT》,作者:黃敬翔

延伸閱讀

Meet創業之星