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台北共享辦公室大混戰,來自新加坡的JustCo靠什麼對戰WeWork?

蔡仁譯攝

2018年8月,荷蘭共享辦公室品牌Spaces進駐南京復興站商辦;2019年1月,香港共享辦公室品牌The Hive租下重慶南路開了34年的金石堂城中店舊址;2019年7月,WeWork宣布在信義區群益金融大樓開設據點。

業者 開幕時間 費用(每桌每月、不固定座位)
WeWork 2019年下半年 11,900元
JustCo 2019年9月 5,000元
Spaces 2018年 5,680元
Kafnu 2018年 10,000元
The Hive Taipei 2019年初 3,000元
國際共享辦公室品牌陸續登台。

共享辦公室的大混戰,正在台北上演。

新加坡的共享辦公室品牌JustCo則是在9月初宣布,台北第一個據點宏泰金融中心正式開幕。雖然國際品牌相繼登陸台北,JustCo是其中較晚開幕的業者,但拓展相當快速。《數位時代》在10月前進JustCo第二家開幕的國泰民生建國大樓採訪總經理陳兆慶時,JustCo已經在台北設有三處據點,第三間市政府附近的點石大樓預計在明年2月開幕。

「今年三間,明年預計再開三間,我一定要有足夠的規模。」陳兆慶說,在快速發展的背後,其實有著商業模式的壓力。在深入理解JustCo的商業模式之前,要先從他們為什麼進入台灣開始談起。

瞄準大公司,企業客戶占營收7成以上

根據研調機構Statista的統計資料顯示,2019年全球的共享辦公室數量已經到達18,700間,在2020年有望達26,300間,相較於2013年將成長7倍以上。

同樣的趨勢也發生在亞洲地區,源自於新加坡的JustCo在新加坡、印尼、泰國、中國、韓國以及澳洲擁有據點,每個點都擁有許多巨型企業進駐,「通用電氣(GE)在泰國拿了一層、新加坡淡馬錫拿了三層、韓國產險公司KB Insurance也拿了一層。」陳兆慶細數進駐JustCo的大企業名單,「除非台北是很奇怪的地區,不然一定同樣有相同的需求。」也有許多外商公司在詢問JustCo,台灣是否有據點能夠讓企業進駐。

對於許多人來說,對共享辦公室的印象容易與新創公司、SOHO族與自由工作者聯繫在一起。但對JustCo來說,更重要的商業模式是企業端客戶的經營與收入,「我們60-65%的客戶都是企業端。」陳兆慶說,企業端更貢獻了JustCo 7成以上的營收。

在需求提升之時,台灣卻沒有足夠的供給,「 所以我們進入台灣的原因很簡單,需求沒有被滿足 。」陳兆慶說,「商辦被登記為共享辦公室的比率不到1%。」在JustCo國泰民生建國大樓的據點,製藥集團台灣諾華(Novartis)租下了一整層,由JustCo協助客製化辦公室,讓整間公司600人直接進駐。

比起自行設立辦公室,為什麼企業端會選擇共享辦公空間?

為什麼企業不自己弄辦公室?

「企業找上我們,就是因為彈性跟成本兩個原因。」陳兆慶說。

不管是10人的公司或是500人的公司,在經營順利的的情況下進行人員擴張,都會遇到辦公室座位不夠的問題。「新的人進來了怎麼辦?先擠一下啊,擠不下了怎麼辦?旁邊再租一個辦公室。」陳兆慶說,「問題來了,如果多了15個人,旁邊只有一個35人的辦公室,你租不租?或是旁邊只有一間5人的辦公室跟一間10人的辦公室,你要不要一次租下來?」

租下比自己需求更大的辦公室,等於浪費成本;租下能剛好滿足15人需求的辦公室,卻有可能散落在大樓不同之處。

更何況再過一段時間,可能又會再次遇到擴張問題。「但這時候房東跟你說沒位置了,你就只能在隔壁棟租一間辦公室,三、四年後來一次大型的辦公室整併, 這樣子的循環會一直持續下去,所有人都認為理所當然。 」陳兆慶說。

JustCo試圖解決企業客戶人員擴張的辦公室問題。每一個據點,JustCo的標準就是1,000坪(淨坪)以上,所以能夠滿足企業的擴張需求,「因為我夠大,所以彈性也大,你員工不用亂跑,要找50人還是5個人的空間我都能找給你,臨時的專案需要外部人員進駐也沒有問題。」陳兆慶說。

另外一個問題就是成本,一個辦公室除了辦公空間之外,還需要租下更大的坪數來做茶水間、休息室、公共空間、會議室等等。進駐JustCo,則只需要租下辦公空間,其他的空間則都由JustCo來提供,不用花錢租下辦公空間之外的坪數,也免去了設計、裝潢、施工的費用。

左側為JustCo民生建國據點的會議室,使用會議室需另外付費。
蔡仁譯攝

「像是諾華,一定有很多經銷商會議、全員大會,公司裡面一定要常備有大空間的會議室,但來JustCo就不用,因為我有,他們就不用花錢在大坪數,一個月卻只用2次的閒置空間。」陳兆慶說。(註:會議室需另外收費。)

今年三間、明年三間,商業模式帶來的拓展壓力

不過,對JustCo來說,要在盡量把空間都租出去的同時,滿足企業們隨時提出的擴張需求,兩者的平衡是最大的難題。

「今年開了三間,預計明年再開三間,我們一定要夠大,才能滿足企業的需求。」陳兆慶說。據了解,JustCo選擇的據點都是核心商業區的A辦,且與房東所簽署的都是10年以上的租約。為了滿足企業客戶的需求,租金壓力將是JustCo的重擔,陳兆慶也表明短期內不會損益兩平。

另外一個保持平衡的方式,則是靠大量的公共空間。每一個JustCo的據點,不只總座位數都超過700個,還會拿35-40%的空間作為公共空間,設立移動辦公桌,不只能招募個人工作者,也能讓企業一下子滿足不了的需求,可以先擺到彈性工作區域中。

總結來看,JustCo對企業來說,更像是一個「辦公室解決方案」,只要出得起錢,就能夠滿足企業的各種辦公室需求。不管是為了內控問題要拉自己的網路,甚至在空間內設立機房,JustCo都能夠量身定制。而「共享」,則是服務的加值內容之一。

共享辦公室是一種房地產生意?

JustCo與WeWork一樣,都試圖打造「空間即服務(Space as a Service,SaaS)」的概念。

「JustCo是一個平台,空間是載體,裡面有我們的科技、服務、設計與社群。」陳兆慶說,「如果只有空間,附近一定有比我們便宜的商辦。」成為JustCo的會員(Member)後,能夠參與各式各樣JustCo的活動。

JustCo App中有一項「Just Connect」功能,提供會員搜尋全球進駐JustCo的企業,以供聯繫。
JustCo提供

甚至也能在JustCo的App中,使用「Just Connect」功能與其他的會員連結。透過App搜尋,能夠一覽全球的JustCo會員,提出互動、認識的需求,JustCo便會協助聯繫。

也正是這樣的連結與加值服務,讓共享辦公室有機會稍稍撕掉單純二房東的標籤。

但是上述的功能,WeWork幾乎都有,JustCo也主打高級的辦公空間,跟WeWork做出差異性的關鍵,陳兆慶認為在於經營的細緻程度,「我們是亞洲公司,知道亞洲人的需求,知道亞洲人對於『奇摩子』的重視。」

在泰國、台灣等地區,JustCo一定聘請當地人作為總經理,也會在當地培養支援團隊。如果客戶的帳單、冷氣、網路出了問題,在地團隊能夠直接解決,不用再一層一層地回報,滿足亞洲人的急性子。

JustCo共享辦公室內的吧台提供咖啡、零食與茶包,並不像WeWork會在下午三點後提供啤酒。
蔡仁譯攝

另外的例子更直觀,就是 JustCo並不提供啤酒 。「我們不是不能提供,但我們知道亞洲老闆不喜歡員工上班喝酒,與其給你啤酒,我們給你好一點的咖啡、零食、茶包。」陳兆慶說。

責任編輯:蕭閔云

本文授權轉載自數位時代,作者:陳君毅

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陳君毅
《數位時代》採訪編輯

《數位時代》採訪編輯

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