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把房產當電商、顛覆傳統房仲模式,這間矽谷新創現在是市值 20 億美元獨角獸!

創新拿鐵/Crystal 2018-09-26
把房產當電商、顛覆傳統房仲模式,這間矽谷新創現在是市值 20 億美元獨角獸!
Opendoor
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房地產新創,在 2018 年忽然大紅了起來。在紐約等大城市,房地產價格達到 2008 金融風暴前的新高;在矽谷,大量資金也不斷湧入房地產領域的新創公司,預計 2018 年房地產新創融資的金額,將達到 2013 年的 5.11 倍。

資本追逐房地產新創的背後的原因是什麼?這已經是個很成熟的產業:房地產網站刊登資訊、廣告,買家可聯繫房仲,看房成交後房仲抽成。但這也是一個高度競爭的產業:在台灣,房仲公司的數目,一度比便利商店還多。然而,新科技、新玩法,從不停止顛覆既有產業的腳步。行之有年、規模和利潤龐大的房地產也逃不過。

有一波創新的商業模式,正打算把房屋買賣中「仲介」的角色徹底消除。這玩法,叫做「讓你網路一鍵下單買房,住了30天不滿意全額退款」。

用電商思維、把房屋當存貨來賣,真的可行嗎?這間矽谷的新創公司 Opendoor 用大膽的資本操作、提升營運效率、緊密的風險控管說服投資人:他們做得到。2014 年成立,僅短短 2 年,Opendoor 成為市值 10 億美元的獨角獸,如今市值更達到 20 億美元。Opendoor 到底是如何把房地產當成電商在經營?

1. 用電商模式賣房子,這門生意你敢做嗎?

如果用自建品牌電商的商業模式來看 Opendoor,你會覺得一點都不陌生,只是買的貨品,從 500 元的衣服、上萬元的 3C 產品,一躍而成了上百萬、千萬元的房子。

當屋主有意願要賣房的時候,Opendoor 審核屋況與條件,一旦通過就會直接跟屋主把房子買下來,並跟屋主收取6%到13%的服務費。接著,Opendoor 會將房子做必要的整修,整理完成後,重新放到市場上出售。買屋人在 Opendoor 上看到喜歡的房子,便可下單,會有專人協助正式購買到交屋手續等所有流程。期間買屋人可以隨時自己看屋,不必事先預約,透過 Opendoor 的 app 中的密碼即可看屋。買房進住去後,有 30 天的鑑賞期,如果住不喜歡,還可以全額退款。

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靠手機app的一組密碼,想隨時看屋就看屋。 Techcrunch

這模式其實跟買房翻修的投資客大同小異,只是企業化、電商化了。如果從電商幾個主要關鍵數據來評估這門生意,「平均訂單金額高」是最大的亮點,但也有幾個層面都會人望之卻步,如:

  1. 庫存成本高:庫存高、賣不出去,是所有電商人的壓力。如果標的換成流動率本來就相對低、單價金額又高的房屋,一旦賣不出去,那背負的財務壓力,可是一般電商的好幾百倍。唯一的優點,大概是你不需要蓋個倉庫來屯這些房子,也不用擔心有人順手牽羊把房子偷走….

  2. 週轉率相對低:商品從進貨到賣出的時間越短,公司可以有持續的現金流產生,財務壓力越小(畢竟,中間賣不出去的時間,員工還是要照發薪水和吃飯啊….)但房屋不是衛生紙,兩個禮拜就要買一次。一個人往往一輩子就買一次房,週轉率自然低得多。

  3. 影響價格的因素太多:房子不像衛生紙,可以從成分、物流、人事來產生一個相對穩定的價格。相反的,地段、社區、治安、鄰居,都比房子的材質更影響到房價。一旦上述因素有個風吹草動,龐大的損失足夠壓垮一間公司。

所以,用電商賣房子雖是個酷炫主意,但每個想跳進去的人都需要掂量自己的斤兩:你敢不敢?

Opendoor 敢做這門生意,自然是針對上述問題,想了一整套解法。其中,「挑對商品」和「規範風險」成了他能做大的主要原因。

2. 未來最好賣的房子,在二線城市而不是紐約、矽谷

要提高週轉率、降低商品存貨成本,最關鍵的因素在於「挑到好賣的商品」。對 Opendoor 而言,哪裡的商品最好賣?出乎意料的,不是紐約、洛杉磯、矽谷等一線熱門區,而是二線城市,如亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)、德州達拉斯(Dallas)、喬治亞州亞特蘭大(Atlanta),以及內華達州的拉斯維加斯(Las Vegas)。這些城市人口位於 50 萬到 200 萬間不等,雖不是超級大城,卻也是當地州的主要城市。

事實上,這正搭上了一股美國年輕人的返鄉熱(中國大陸的「逃離北上廣」似乎有異曲同工之妙):大城市薪水高,但漲得更快的房租、生活成本,讓年輕人喘不過氣,而遠距工作的興起,讓更多人思考搬到生活成本較低的二線城市的可能性。自 2014 年起,雖然外國移民依然爭先恐後湧入大城市,但越來越多美國本地人開始往二線城市移動。

看看下圖北卡羅來納州的夏洛特市(Charlotte),是近 10 年來最吸引美國千禧世代移入的城市。即便是二線城市,生活成本卻更便宜、不是更美的平易近人嗎?

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https://www.opendoor.com/blog/opendoor-charlotte-general-manager-break-ground-in-hot-market Opendoor Blog

這股新搬遷潮(美國人稱「Exodus」,新出埃及記),正是 Opendoor 乘機而起的背景。瞄準年輕、對科技熟悉、信賴網路的千禧世代,Opendoor 專門收購最受這群人歡迎的房屋,價格也要符合他們的預算,不能太高貴。

這種房屋得符合 Opendoor 一系列的標準(依地區仍會有所不同):如 1960 年後興建、非組合屋(prefabricated house)、總價 10 萬到 50 萬美元、地坪 30.25 坪(1公畝)、位於非淹水區、沒把屋頂出租給太陽能發電公司、沒使用聚丁烯管線......等。把房屋產品標準化、透過嚴格條件篩選,讓 Opendoor 可以不斷優化估價模型,把價格估得越來越精準,降低價格錯估之風險。

符合這些條件的房子,一但屋主想賣,Opendoor 評估過後沒問題就會二話不說的直接買下來。對屋主而言,Opendoor 提供的價格或許不會最高,但勝在快速成交,不用忍受長期折騰、房子還不一定賣得掉、還得付房仲大筆仲介費,對於急著落袋為安的屋主而言,反而正中下懷。對買房的人而言,不用為了跟房仲約看房時間特別請假、四處奔波,快速、有效率的就可以找到理想的房子,重點是—住進去後,不滿意還可以退貨。

3. 擴張速度、營運效率、風險控管,是勝出的的三大關鍵

一但商業模式確立,Opendoor 的下一步,就是加速募資、加速擴張、加速週轉率。畢竟,Opendoor 是個平台:越多房屋存貨,才能吸引到更多消費者;越多消費者,才吸引的到越多屋主願意賣房給 Opendoor,甚至用更低的價格賣出。

買到房子,還要用最快的速度把房子整修到可以在市場上販售的狀況。如:Opendoor 已經把房子整修所需的時間,從 20 天,將減到如今在鳳凰城、亞特蘭大的 13 天。在鳳凰城,一旦房屋整修好,約莫 41 天即可將房子賣出。如今,在亞利桑那州鳳凰城與德州達拉斯,Opendoor 在房屋出售的市佔率已經達到 3%。如果按這個速度拓張到全美,只要佔有 1% 的市佔率,潛在年營收就是 10 億美元。

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亞利桑那州鳳凰城整修好的大房子,非常令人心動。 Opendoor 官網

然而,如此的迅速擴張,也蘊含著高風險。雖然 Opendoor 會跟賣屋方收取房價 6 到 13% 的費用作為風險抵禦基金,若遇到如 2008 年美國次級房貸風暴、房價全面下跌,或者賣屋方刻意隱瞞資訊(如:凶宅),導致購買時買價過高,Opendoor 面臨的風險是非常高的。雖然Opendoor 表示,若遇到房價下跌,會考慮提高服務費用來抵禦風險、或者以租房填補收入等等作法,但不得不承認,Opendoor 玩的是一場極度高風險的遊戲。

富貴險中求,自古不變的道理。至少現在 Opendoor 在重重的疑慮中,交出了還不差的成績單:2017 年毛利率 7.4%,平均購買價格是 20.3 萬美金(約 600 萬新台幣)。他它往後的成績,也代表「電商賣房子」的這場美夢,究竟能否成真。

延伸閱讀

房價多少才合理?House+好時價用數據精準估價,讓買房族不再被坑殺!
不到五年的時間,這 15 家新創公司變身為 10 億美金獨角獸

參考資料:

  1. How This Real Estate Tech Company Pioneered A New Home-Buying Model And Became A Unicorn in 3 Years

  2. The Opendoor Paradox: A Strategic Analysis

  3. Opendoor raises $325M to make buying and selling homes a near-instant process

  4. The ambitious real estate ‘unicorn’ Opendoor just made its first acquisition, snapping up Open Listings

  5. The new magnetism of mid-size cities

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本文授權自《創新拿鐵》,作者: Crystal

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